В январе 2018 года Краснодарский край по объему выдачи ипотеки стал лидером в ЮФО. По данным аналитиков, в течение последних пяти лет количество выдаваемых кредитов в Краснодаре ежегодно росло на 5—10%. Они связывают это с большим объемом внутренней миграции на Кубань, а также со снижением ипотечной ставки, которая в 2017 году в Краснодаре уменьшилась на 1,8 процентных пункта. В 2018 году сильное влияние на рынок окажет новая программа господдержки ипотеки для семей с детьми по ставке 6%, которая вынуждает банки улучшать условия по всем стандартным продуктам. Однако в течение года падение ставки будет происходить более плавно и может составить 1—1,5%.
Согласно данным Банка России, в январе 2018 года (последние опубликованные данные) в Южном федеральном округе ипотечных кредитов на покупку жилья на первичном рынке было выдано на сумму 9,7 млрд руб., 3,5 из которых приходится на Краснодарский край. На втором месте Ростовская область (3 млрд руб.), а на третьем — Волгоградская (1,8 млрд руб.). Таким образом, Кубань остается лидером по выдаче ипотеки на юге страны.
Потенциал к росту есть
По информации системы «Интро Аналитика», в течение последних пяти лет число выдаваемых ипотечных кредитов в Краснодаре возрастает на 5—10% ежегодно. Как отмечают аналитики, причиной этого стал как относительно оживленный спрос на рынке жилой недвижимости, подогреваемый большой внутренней миграцией на Кубань людей из других регионов, так и снижение ипотечных ставок. За последние полтора года средневзвешенная ставка по всем видам ипотеки в Краснодаре снизилась на три с половиной процентных пункта. При этом сильнее снижались ставки под покупку жилья в новостройках. Отличительной особенностью Краснодара является наличие четырех ведущих банков (Сбербанк, «ВТБ», «Кубань Кредит» и «Уралсиб»), которые выдают более 80% всех кредитов под залог договоров долевого участия. Доля ипотечных покупок на строительном рынке краевого центра составляет 40%, тогда как в других регионах достигает 55—60%, поэтому потенциал роста сохраняется. По мнению экспертов «Интро Аналитики», ипотеку под залог квартиры население выбирает из-за отсутствия возможности предоставить иной залог. Основным фактором, сдерживающим развитие рынка, является падение реальных доходов населения.
Региональный директор операционного офиса «Краснодарский» ПАО «Промсвязьбанк» Вадим Сальников сообщил, что росту выдачи кредитов способствовали разнообразные ипотечные программы, предлагаемые банками, а также большое количество строящегося жилья. «Например, наш банк в Краснодаре увеличил количество ипотечных заемщиков в 2017 году больше чем в два раза. При этом продажи квартир в новостройках и на вторичном рынке росли одинаковыми темпами. Рост на первичном рынке понятен, а активность на вторичном обеспечило активное снижение ипотечных ставок на этот сегмент жилья»,— прокомментировал господин Сальников. По его данным, средневзвешенный уровень ставок по ипотечным кредитам в 2017 году снизился на 1,8 процентных пункта — до 9,8%.
Льготный кредит вне конкуренции
На фоне продолжающегося снижения рыночной ставки начала действовать новая льготная программа ипотечного кредитования, ориентированная на молодые семьи. В настоящее время с ней работают практически все банки, для которых это направление является приоритетным. Условия подразумевают выдачу ипотеки по ставке 6% на срок от трех до пяти лет. По истечении этого срока ставка меняется на ключевую ставку Банка России на момент выдачи кредита плюс 1,8 процентных пункта. При этом категория заемщиков довольно узкая: семьи, в которых рождается второй или третий ребенок.
Старший аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс» Богдан Зварич отметил, что ставки, привлекательнее гарантированной государством (6%), на рынке сейчас нет. «Отдельные кредитные организации в сотрудничестве с застройщиками предлагают ставки ниже рыночных на покупку квартиры в некоторых проектах, однако пока они все еще превышают 7%. В результате можно ожидать рост спроса на льготную ипотеку со стороны семей, где в ближайшие три года появится второй или третий ребенок. При этом по окончании срока льготного периода можно будет получить условия лучше, чем те, что предлагают банки сейчас. Ведь за счет снижения ставки российским регулятором будут падать и ставки по ипотеке, в связи с чем после завершения льготного периода ставка для таких семей может составить не 9,25%, а порядка 7,5—8%»,— заявил эксперт.
Управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Александр Сараев также сообщил, что семьи, которые получат кредиты сейчас, по истечении льготного периода будут выплачивать их по ставке привлекательнее рыночной. «На горизонте ближайших трех — четырех лет рыночная ипотечная ставка без учета субсидий не снизится столь значительно, поэтому государственная программа будет достаточно востребованной»,— считает аналитик.
Спрос на низкую ставку
Старт программы вынудил банки снижать процентные ставки сразу по всем ипотечным продуктам, чтобы оставаться конкурентоспособными в новых условиях. «Известно, что для большинства заемщиков именно стоимость кредита остается определяющим фактором при выборе ипотечной программы. Поэтому мы снизили ставки абсолютно по всем ипотечным продуктам, включая рефинансирование кредитов»,— сообщил управляющий Краснодарским филиалом банка «Возрождение» Кирилл Мячин. По его словам, ставки банк снизил в конце января этого года.
Заместитель директора по розничному бизнесу Южного регионального центра Райффайзенбанка Татьяна Начинова заверила, что введение ставки 6% не стало катастрофой для банков с точки зрения спроса на их стандартные продукты. «Активное начало года уже сейчас позволяет нам говорить о том, что все ипотечные программы: приобретение жилья на первичном и вторичном рынках жилья и рефинансирование действующих кредитов — конкурентоспособны и популярны среди клиентов. В данный момент в нашем банке действует единая ставка по всем программам жилищного кредитования — 9,5% годовых»,— рассказала Татьяна Начинова.
Снижение средней ставки спровоцировало появление новых программ рефинансирования ипотеки. Как сообщила заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка Анастасия Якупова, недавно банк запустил новую программу, предусматривающую полное рефинансирование по ставке 9,3—9,5% годовых.
Также банки пытаются заинтересовать заемщиков снижением требований, например предлагая ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса. Однако, по мнению Александра Сараева, доля таких продуктов в общем разрезе рынка невелика, поскольку они характеризуются более высоким уровнем просрочки. «Для банков выдача ипотечного кредита без первоначального взноса несет существенно более высокий риск, чем классический ипотечный продукт со взносом от 20%. Кроме того, такую ссуду придется сильнее резервировать, что окажет давление на капитал. Для заемщика ипотека без первоначального взноса также не всегда выгодна, так как увеличивает общий уровень переплаты по кредиту»,— считает Александр Сараев.
Меняются и другие условия, например ради привлечения клиентов банки создают продукты со сниженными сроком и процентной ставкой, чтобы населению было морально легче кредитоваться. «Конечно, обычно банки предпочитают выдавать ипотеку на длинные сроки. Однако сегодня существуют продукты, субсидируемые застройщиками, являющимися партнерами банка. Например, Сбербанк предлагает ставку от 7,4% по кредиту сроком на семь лет»,— сообщил Богдан Зварич. При этом тенденция такова, что и долгие кредиты заемщики стараются выплачивать как можно быстрее. «Средний срок, на который предоставляется кредит, составляет пятнадцать лет. Однако средняя продолжительность погашения — 7—8 лет»,— отметил Александр Сараев.
Стройка замедляется, а ипотека растет
По мнению Вадима Сальникова, в 2018 году ипотечный портфель российских банков вырастет на 15%. «Потенциал снижения ставок по ипотеке в этом году мы оцениваем на уровне 1—1,5 процентного пункта. Данную динамику определяет возможность уменьшения стоимости фондирования банков при сохранении низкой инфляции и снижении ключевой ставки. Мы ожидаем, что в 2018 году российская экономика продолжит восстанавливаться. Основными драйверами роста выступают улучшение конъюнктуры на мировых сырьевых рынках, а также восстановление инвестиций российских компаний после паузы в 2014—2016 годах. Все это приведет и к улучшениям на рынке труда. В свою очередь рост уверенности в стабильных доходах стимулирует спрос на ипотечные кредиты»,— прогнозирует господин Сальников.
Татьяна Начинова уверена, что интерес к ипотечным кредитам будет подогреваться все более низкими ставками. «Мы оптимистичны в отношении перспектив дальнейшего роста ипотечного кредитования в нашем регионе в 2018 году. Краснодарский край традиционно является привлекательным для покупки жилья и для его строительства из-за динамичного роста населения. Поэтому, несмотря на большое количество предложений объектов первичного рынка, спрос на квадратные метры, вероятнее всего, будет достаточно высоким»,— считает Татьяна Начинова.
Региональный директор АО КБ «Дельтакредит» в Краснодаре Елена Середенко добавила, что в руках государства есть все инструменты по стабилизации инфляции и снижению ключевой ставки до 5% в течение двух — трех лет. «В этом случае возможно снижение ставок по ипотеке до указанного президентом РФ ориентира в 7%. Для этого необходима экономическая ситуация, позволяющая уменьшать стоимость заимствований, привлекать долгосрочное фондирование для банков. Такие меры сейчас принимаются правительством РФ и Банком России»,— рассказала госпожа Середенко. По ее словам, скорее всего, в 2018 году снижение ставок будет более плавным, чем в 2017-м.
На ипотечный спрос не повлияет даже возможная стагнация на строительном рынке края, отметил Александр Сараев. «На фоне рекордных достижений ипотечного рынка в 2017 году объемы жилищного строительства, напротив, демонстрируют отрицательную динамику. В целом по стране объемы ввода жилья в 2017 году снизились на 2,1% (минус 6,5% по отношению к 2016 году). Ситуация на ипотечном рынке не совпадает с обстановкой на рынке жилищного строительства»,— резюмировал эксперт.